سایه تورم و کرونا بر سر مستاجران

به گزارش نباء خبر، فصل داغ جا به جایی مستاجران مدتی است که آغاز شده و این در حالی است که امسال هم همه گیری کرونا و رشد تورم، دل مستاجران را می‌لرزاند. همزمان، دولت محدودیت‌هایی را برای افزایش اجاره بها تا زمان پایان اعلام همه گیری اعلام کرده، اما به نظر می‌رسد که این محدودیت‌ها فاقد هر گونه ضمانت اجرایی باشند. همزمان، برخی گزارش‌ها هم حکایت از کاهش قابل ملاحظه فایل‌های اجاره در برخی محلات تهران دارند که نشان می‌دهد میزان تمدید قرارداد اجاره در تهران به نسبت بالا بوده است.

نخستین مداخله جدی دولت در بازار اجاره مسکن، پس از آغاز همه گیری کرونا در کشور آغاز شد و از آنجا که حتی پیش از همه گیری هم کشور درگیر شوک تورمی و بحران اقتصادی بود، به نظر می‌رسید بازار مسکن می‌تواند محمل نگرانی‌های جدی اقتصادی باشد. بر این اساس، در نیمه نخست سال ۱۳۹۹، دولت قوانین سخت گیرانه را برای جلوگیری از افزایش نرخ اجاره بها مصوب کرد. با این همه، این قوانین سخت گیرانه چندان جدی گرفته نشدند و موضوع، به آغاز سال جدید خورشیدی حواله داده شد.

اجاره‌ها نباید بالا می‌رفتند، ولی رفتند!

مداخله دولت در بازار اجاره مسکن، اما با شروع سال جدید خورشیدی، شدت بیشتری به خود گرفته است. در روز‌های ابتدایی بهار سال جاری، معاون مسکن وزیر راه و شهرسازی در مورد قرارداد‌های اجاره مسکن گفت: قرارداد‌های اجاره در سال ۱۴۰۰ و تا سه ماه پس از اعلام رسمی پایان کرونا همچنان به طور اجباری تمدید می‌شوند و مالکان نمی‌توانند مستاجران خود را جواب کنند. مصوبه ستاد مبارزه با کرونا درباره تمدید قرارداد‌های اجاره تا سه ماه پس از اتمام کرونا اعلام شده است.

محمود محمودزاده، درباره چگونگی اجرای مصوبه تمدید اجباری قرارداد‌های اجاره که در سال ۱۳۹۹ به دلیل شیوع کرونا مصوب شد، افزود: هر فردی که اجاره نامه‌اش تمام شده باشد با درصدی که اعلام خواهد شد مجدد اجاره‌نامه خود را تمدید خواهد کرد و نیازی به اسباب‌کشی وجود ندارد. امسال هم مالکان نمی‌توانند مستاجران خود را جواب کنند.

اجاره نامه‌ها خودکار تمدید می‌شوند

از آن سو، اما معاون دفتر اقتصادی وزارت راه و شهرسازی هم به تازگی در خصوص تمدید خودکار اجاره نامه‌ها و سقف افزایش اجاره بها توضیحاتی ارائه داد و گفت: قرارداد مستاجرانی که بعد از تیرماه تمام می‎ شود، به صورت خودکار تمدید خواهد شد.

علی قائدی با اشاره به اینکه موجر به دلیل تمدید خودکار قرارداد، نمی‌تواند حکم تخلیه بگیرد گفت: بعد از پایان قرارداد، مستاجر موظف نیست خانه را تخلیه کند و توسط مراجع قضایی حکم تخلیه صادر نمی‎‌شود. امسال میزان افزایش اجاره‌‎ بها در تهران ۲۵ درصد، کلانشهر‌ها ۲۰ درصد و سایر شهر‌ها ۱۵ درصد است.

قائدی ادامه داد: در شرایطی که موجر قصد ساخت یا فروش واحد مسکونی خود را داشته باشند یا واحد مسکونی را برای فرزند خود که تشکیل خانواده داده است بخواهد، همچنین اگر مستاجر برای چند ماه اجاره بها را پرداخت نکرده باشد، امکان صدور حکم تخلیه وجود دارد.

تصمیم دولت چه اثری بر بازار گذاشت؟

همزمان، اما بررسی میدانی بازار اجاره مسکن نشان می‌دهد که رکود گریبان گیر این بازار هم شده است. بر این اساس، به نظر می‌رسد تمدید اجاره نامه، دلیل اصلی کاهش عرضه و همزمان کاهش تقاضا در بازار اجاره مسکن شده باشد.

در واقع، مستاجران ترجیح می‌دهند جا به جا نشوند و موجران هم به دلیل اینکه تغییر مستاجر می‌تواند موجب خالی ماندن ملک شود، ترجیح می‌دهند قرارداد‌ها را تمدید کنند. از آن سو، در حالی که اخذ مالیات از خانه‌های خالی هم کاملاً جدی شده است، خالی ماندن املاک مسکونی می‌تواند یک نگرانی جدی برای مالکین باشد.

این، اما در حالی است که به دلیل هزینه‌های بالای جابه جایی از جمله کمیسیون بنگاه‌های املاکی و گرانی حمل و نقل، برخی از مستاجران ترجیح دادند قرارداد اجاره خانه‌هایی که در آن ساکن هستند را تمدید کنند و خانه شان را تعویض نکنند. این در حالی است که ضمانت اجرایی برای عدم افزایش اجاره بها در سال جاری، همچنان وجود ندارد.

چرا فایل کم است؟

این، اما در حالی است که برخی دیگر از گزارش ها، حاکی از کاهش قابل ملاحظه فایل‌های اجاره در بنگاه‌های معاملات ملکی است. نگاهی به فایل‌های اجاره موجود نزد موتور‌های جست و جوی معتبر ملکی هم حاکی از این است که هنوز در برخی از محله‌های مصرفی شهر، تعداد فایل‌های اجاری انگشت شمار است. این طور به نظر می‌رسد که در بازار آپارتمان‌های مصرفی، مصوبه ستاد کرونا کارساز بوده و موجران و مستاجران برای سکونت یک سال آتی با یکدیگر توافق کرده اند.

در میان فایل‌های موجود تعداد آپارتمان‌هایی که بهای رهن کامل آن‌ها (پس از تبدیل مبلغ اجاره به ودیعه با فرمول هر ۳۰ هزار تومان اجاره ماهانه معادل یک میلیون تومان ودیعه) زیر مترمربعی ۵ میلیون تومان باشد بسیار اندک است و در مقابل آپارتمان با اجاره‌های بالاتر از این رقم به وفور پیدا می‌شود.