انتظار 35 ساله دهک متوسط برای خانه‌دار شدن

به گزارش نباء خبر،  اولین نشست از سلسله وبینارهای آشنایی با شرکت های سرمایه گذاری زمین و مستغلات با عنوان ریت ها، سپرتورمی مسکن کم درآمد ها با حضور کارشناسان و متخصصین حوزه مسکن و مالی به همت گروه پیشگامان دنیای مالی دانشکده معارف اسلامی و اقتصاد دانشگاه امام صادق(ع) برگزار شد.
در این وبینار محمد آیینی عضو هیأت مدیره شرکت بازآفرینی شهری ایران که سازمان متبوعش مسئولیت راهبری برنامه ملی بازآفرینی شهری و ساماندهی حاشیه نشینی سکونتگاه های غیررسمی را به عهده دار است به عنوان دبیر نشست در ابتدا به توضیحات و گزارشاتی در رابطه با وضعیت مسکن،رویداد ها و چالش های موجود در این حوزه پرداخت و گزارشی آماری از وضعیت حوزه مسکن ارائه داد. وی با اشاره به چهار رویداد مهم در حوزه مسکن گفت: باتوجه به آمار و اعداد و ارقام بخش مسکن شاهد این رویداد هستیم که قدرت خرید مسکن مردم شاهد کاهش قابل توجه بوده و قیمت مسکن نیز بصورت فزاینده ای افزایش پیدا کرده است،از طرفی شاهد این موضوع هستیم که تورم بخش مسکن همواره از تورم عمومی جلوتر بوده است و این منجر شده افرادی که توانایی مشارکت در حوزه مسکن را ندارند با کاهش شدیدی در ثروت و قدرت خرید خود مواجه شوند.
وی افزود: رویداد دیگری که محل بحث است ازدیاد انصراف از دریافت وام مسکن می باشد.بر اساس آمار و شاخص دسترسی به مسکن در سال 84 دهک اول جامعه برای خانه دار شدن باید 31 سال انتظار میکشید در حالیکه در سال 92 این عدد به 36 رسیده است و هم اکنون نیز در شرایطی قرار گرفته ایم که دهک متوسط جامعه در شهر تهران با متوسط درآمد سالانه 54 میلیون برای دسترسی به مسکن ملکی باید 35 سال انتظار بکشد.
وی با اشاره به رویداد چهارم بخش مسکن ادامه داد: رویداد چهارمی که در حوزه مسکن محل بحث می باشد روند نزولی سهم دهک های پایین از املاک و مستغلات است.
عضو هیئت مدیره شرکت بازآفرینی شهری ایران به مثالی در این باره اشاره کرد و افزود: به طور متوسط نزدیک به 31 درصد مردم در کشور اجاره نشین بوده و در تهران نزدیک به 44 درصد مردم مستاجر هستند. براساس آمار بانک مرکزی در شهریور ماه سال جاری از این میان 7 درصد توانستند بالای 150 متر مسکن بخرند.کمتر از 16 درصد توانستند بالای 120 متر وبیش از 73 درصد زیر 100 مترمربع و 30 درصد هم زیر 60 مترمربع قدرت خرید داشتند.
آئینی اضافه کرد:در این وضعیت باید به سمت مسکن در استطاعت حرکت کنیم.منظور از مسکن در استطاعت دسترسی به مسکن شایسته است که جزو حقوق بشر محسوب می شود. لذا باید متناسب با نیازو توان هر خانوار ایرانی فضایی را فراهم کنیم که هر خانوار بتواند مسکن خودش را داشته باشد و هدف مسکن در استطاعت فراهم سازی سرپناه ارزان برای طبقه کم درامد جامعه است که توان پرداخت آن را دارد و توسط دولت یا سازمان های غیرانتفاعی ساخته می شود.
وی در ادامه به شاخص های سنجش استطاعت در مسکن اشاره و تصریح کرد: این شاخص میزان درصد اختصاص درامد ماهانه یک شخص برای امر مسکن می باشد.مسکن زمانی دست یافتنی تلقی میشود که : برای اجاره آن بیش از 25 درصد درامد ویا برای باز پرداخت اقساط وام بیش از 30 درصد درامد ناخالص شخص هزینه نشود.
محمد جلیلی مؤسس سامانه ملی اعتبارسنجی بانکی و بیمه ای ایران نیز با اشاره به محدودیت های تأمین مالی حوزه مسکن در ایران، اظهار کرد: محدودیت منابع مالی در دسترس سازندگان مسکن، تلاش برای جذب و نگهداری سرمایه گذاریها به حوزه زمین و مستغلات، عدم موفقیت در زمینه فراهم کردن اهداف مناسب و در دسترس برای سرمایه گذاران املاک و مسکونی از جمله محدودیت های تامین مالی بخش مسن کشور است. از این رو باید بدنیال گزینه ای باشیم که بتوانیم این محدودیت ها را در حوزه تأمین مالی مسکن برطر ف کنیم.
وی با بیان این که استفاده از ساختار ریت ها برای حل چالش سرمایه گذاری مسکن کم درآمدها یکی از راهکارهای مناسب است، افزود: ریت عبارت است از سرمایه گذاری زمین و مستغلاتِ تبدیل به اوراق بهادار شده که هدف اصلی آن فراهم سازی زمینه ورود سرمایه گذاران خرد با منابع محدود به حوزه مسکن و مستغلات است. بنابراین ریت یک شرکت خصوصی یا عمومی است که حقوق صاحبان سهام زمین و مستغلات یا بدهی مرتبط با زمین و مستغلات را در تملک خود دارد وبخش اعظم درآمد وسود سرمایه را بین سهامدران تقسیم می کند.
وی ادامه داد: اگر بخواهیم ریت هارا در کشورهای مختلف مقایسه کنیم ممکن است در برخی شروط متفاوت باشند اما در یک مورد مشابه هستند و آن عبارت است از اینکه درآمد سالیانه ریت باید تقسیم شود چرا که هدف آن جذب اقشار کم درامد جامعه است.
به گفته وی، یکی از مهم ترین اثرات اقتصادی ریت ها پوشش تورم برای اقشار کم درآمد است. با توجه به اینکه شرایط طبیعی اقتصاد فارغ از اینکه دوست داشته باشیم یا خیر،همواره افزایش قیمت مسکن را رقم می زند و این یک امر طبیعی است که در تمام دنیا صدق می کند و یک واقعیتی است که با آن مواجه هستیم.با این حال دولت ها نباید در مقابل این واقعیت اقتصادی دست بسته بنشینند.
وی یادآور شد: به عنوان مثال کنگره آمریکا طی قانونی ساختاری را مصوب کرده است که اقشار کم درآمد بتوانند از قابلیت پوشش تورمی ریت ها استفاده کنند. یکی از مواردی که بین عالمان اقتصادی بعنوان ابزار پوشش تورم پذیرفته شده است دارایی ها میباشند و باتوجه به اینکه ریت ها مبتنی بر دارایی هستند اثر مهم پوشش تورم را دارا هستند.
جلیلی اضافه کرد: با توجه به ساختار و منطق موجود در ریت ها که اساساً برای مسکن کم درآمدها طراحی شده است.در این رابطه نمونه های جهانی هم وجود دارد بعنوان مثال در آمریکا یک ریت با مشارکت 12 سازنده مسکن غیرانتفاعی تأسیس شده است و مأموریت خود را کمک به مردم کم درآمد از طریق واگذاری سهام املاک اجاره ای در استطاعت به آن ها قرار داده است.